獲悉,浙商證券發佈研究報告稱,從往年的市場表現規律來看,6月為地產銷售旺季,而市場到7月將進入淡季,環比需求預計將有所回落。同時,6-7月份將房企在今年內的境內外債務到期高峰,房企亟須借助市場修複推動銷售回款並償還債務。因此,6-7月份將作為評估政策是否需要進一步放寬的關鍵窗口期。如果市場基本面能夠順利度過6-7月,需求修複在7月之後會更加堅定。基於此,該行認為下半年受益於需求修複的帶有Alpha屬性的企業會更加受益。Alpha包含兩個層次:1)2022H1維持拿地力度年內能夠順利推向市場銷售,受益於行業銷售修複周期;2)土儲佈局於需求率先修複的區域或者城市,銷售表現有較強Alpha。投資標的方面,該行堅定看好長期受益於行業結構優化的優質龍頭,以及短期抗周期能力強的小而美公司,相關標的包括:保利發展(600048.SH)、中國海外發展(00688)、濱江集團(002244.SZ)等。此外,下半年需求修複利好中介和物業公司估值修複,建議關註貝殼-W(02423)、碧桂園服務(06098)等。

  浙商證券主要觀點如下:

  銷售:5月銷售下行放緩,單月環比回升同比降幅收窄

  2022年1-5月全國商品房銷售面積5.07億平,累計同比-23.6%,較1-4月累計同比降幅擴大2.6pct。5月當月銷售面積1.1億平。5月銷售面積較4月環比+25.8%(增速較4月由負轉正,大幅提升69.0pct),同比-31.8%(較4月降幅收窄7.2pct),當月表現呈現企穩態勢。2022年1-5月全國商品房銷售金額4.83萬億元,累計同比-31.5%,較1-4月累計同比降幅擴大2.0pct。5月當月銷售金額1.05萬億元,較4月環比+29.7%(增速由負轉正大幅提升72.4pct),同比-37.7%(降幅收窄8.9pct)。從銷售均價上來看,5月單月銷售均價9615元每平,環比+3.1%(較4月提升2.8pct),1-5月累計銷售均價9527元每平,環比+0.26%(較4月提升0.76pct)。該行認為,持續的政策放鬆對需求端起到一定的提振效果。但對比2016-2017年及2021年的銷售市場表現,也同樣存在5月銷售數據環比提升的情況,因此,政策放鬆的提振作用是否仍將延續,仍有待於觀察6-7月的市場表現。

  投資:累計投資額同比延續負增長,單月表現優於4月

  2022年1-5月房地產開發投資完成額5.21萬億元,累計同比-4.0%,較1-4月跌幅擴大1.3pct。5月當月房地產開發投資完成額1.3萬億元,環比+14.0%(增速較4月提升28.1pct),同比-7.8%(較4月同比跌幅收窄2.3pct)。

  土地市場略有回暖,新開工、竣工面積環比修複

  2022年1-5月土地購置面積累計同比-45.7%,較1-4月累計同比降幅收窄0.8pct。土地購置面積累計同比值自2021年5月以來13個月為負,2022年至今累計同比降幅始終在四成以上。5月單月土地購置面積環比+45.9%,同比-43.1%,環比增速大幅回正且同比降幅收窄約14.3pct。2022年1-5月新開工面積累計同比-30.6%,較1-4月降幅擴大4.3pct,自2021年7月以來已持續11個月負增長。2022年1-5月竣工面積累計同比-15.3%,較1-4月降幅擴大3.4pct。從單月表現情況來看,新開工面積5月當月環比增速由負轉正,較上期提升53.5pct,且同比降幅略有收窄,而竣工面積5月當月環比增速由負轉正,較4月提升41.9pct,但同比降幅擴大17.1pct。該行認為,土地市場環比回暖主要在於政府加大對房企讓利的力度,通過降低起拍價格並提升住宅限價,提高地塊的測算毛利率,從而吸引更多房企參與招拍掛。值得註意的是,房企方面需要獲取充足資金才能購置土地,因此長期來看,土地端的持續回暖仍主要依賴於樓市需求修複。

  房企資金面:5月單月略有改善但不明顯,累計跌幅仍在擴大

  2022年1-5月房地產開發企業到位資金累計值6.04萬億元,累計同比-25.8%,較1-4月降幅擴大2.2pct,2022年以來累計負增長趨勢不斷擴大。從房地產開發資金占比較大的國內貸款和其他資金來看:1)國內貸款2022年1-5月累計值8045億元,累計同比-26.0%,較1-4月累計同比跌幅擴大1.6pct。國內貸款5月單月金額1208億元,環比-7.9%,同比-34.0%,單月同環比降幅均有所擴大。從占比情況來看,1-5月國內貸款累計金額占比13.3%,較1-4月下降0.8pct。2)其他資金中,個人按揭貸款2022年1-5月累計值9785億元,累計同比-27.0%,較1-4月累計同比降幅擴大1.9pct,5月單月金額1747億元,環比+4.76%,同比-34.4%,環比由負轉正提升30.5pct,且同比降幅收窄8pct。

  風險提示:政策放鬆力度和速度弱於預期;局部城市疫情反覆拖累行業修複進度;個別房企信用事件干擾板塊整

Post a comment

Your email address will not be published. Required fields are marked *