財聯社6月16日訊(編輯 史正丞)隨著美聯儲今年以來踩下加息油門,美國樓市的按揭利率也水漲船高。在美聯儲打壓需求抑制通脹的邏輯下,股市應聲下跌,火熱樓市是否會殊途同歸也備受關註。在今天早晨美聯儲的發佈會上,鮑威爾也提醒道:這種想法可能有些理想化。

  作為背景知識,由於美聯儲的“零利率”政策,美國平均房價自新冠爆發後兩年時間里從32萬美元漲至43萬美元。在此期間,美國三十年按揭固定利率最低曾摸到2.65%,不過從今年年初開始,隨著無風險利率抬升,按揭利率也從3%一路拉升到6月中旬的6%。

(美國三十年按揭固定利率,來源:mortgagenewsdaily)

  按揭利率的上升也意味著購房負擔大大增加。按照40萬美元房價,首付兩成計算,三十年固定按揭利率從3%上升至6%,意味著包含房產稅的月付從1678美元上升至2247美元。償付利息的總額也從16.5萬美元漲至37.1萬美元。正因如此,市場一直預期美聯儲的快速加息能夠壓住房產市場的熱火。

  鮑威爾:這個事情可能沒那麼簡單

  具體來說,在今天早晨美聯儲發佈會結尾,美國理財網站Bankrate的記者向鮑威爾提問道:這些年房價漲了這麼多,同時近期按揭利率也出現顯著提升,考慮到按揭利率上升是刺破次貸危機泡沫的誘因,請問美聯儲主席對房地產市場的前景怎麼看?

  鮑威爾表示,首先要強調的是,當時面對高達14%的失業率,實際情況可能會更糟,我們需要傾盡一切能力來支持經濟,所以利率在很長一段時間里處於非常非常低的位置。利率低但需求很旺盛,特別是人們開始喜歡從市區房子搬到郊區獨棟住宅後,需求突然之間變得格外高漲,接下來我們看到房價的連續上漲。

  美聯儲主席強調,隨著利率回升至更正常的狀態,甚至高於平均水平,美聯儲註意到按揭利率已經漲了很多,房地產市場正在變化,我們也在關註後續會怎麼發展。

  鮑威爾強調,這些變化會如何影響住宅投資?我們並不確定;房價會受多大影響?我們也不確定。但眼下有許多甚至還沒有完工的房子已經放在市場上供應,同時完工的房屋的庫存正處於歷史最低水平,如此緊張的市場可能會推動房價頂著高利率繼續走高一段時間,所以目前的狀況很複雜。

  最後,鮑威爾總結道:“如果你是一個購房者,或者是想要買房的年輕人,你需要市場出現一點‘重置’,需要等到市場的供需重新融合,通脹重新回到低位,按揭利率也下降。但這會是一個理想的過程。美聯儲的工作方式是將房產市場安頓在一個新的位置,推動住房和信貸供應回到合適的位置”。

  以史為鑒:借貸成本難以“摧毀”房價

  隨著美國通脹持續走高,許多經濟分析將2022年與上世紀7、80年代的美國類比,除了高通脹、美聯儲(更)大力加息外,對於房價更關鍵的人口結構也相當類似。

  對於美國樓市而言,30-39歲人群的絕對數量是重要指標。雖然美國20-29歲、以及25-34歲人群規模已經在三年前見頂,或將在明年前後見頂,但30-39歲人群將在未來十年裡持續走高,這也是支撐需求的基礎。

(2020美國人口普查結構數據,來源:worldpopulationreview)

  從另一個角度來看,在1981年底時,陷入經濟衰退的美國樓市按揭利率創下歷史高點18.63%。雖然受到經濟影響,當時平均房價從7萬美元跌至6.6萬美元,但下跌的斜率和持續時間也與次貸危機時期有著顯著的差異。

(美國房價平均售價,來源:聖路易斯聯儲)

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