見過樓盤省錢,但沒見過這麼省錢的樓盤。

  最近,寶安寶珺園的營銷中心,讓小女警著實感到詫異。

  黃色的外皮,亮白色的案名豎在半空中,不禁讓人產生錯覺。

  連網友都以為是“集裝箱”搭建。

  裝修風格簡潔這樣程度的營銷中心還是比較少見的。

  正常情況,營銷中心是樓盤的臉面,開發商搭建都會比較用心,也願意把精力放在打造高大上的營銷中心上。

  不過,說開發商是為了省錢,倒好像又不是。

  至少小女警看他們在地鐵貼的廣告,已經快一個月了,每次路過都能看到大寫的“狠能裝的三代居”。

  總之,這樣的反差,小女警是沒看懂的。

  寶珺園的位置在寶安區石岩街道頤和路2號。

  開盤之初,寶珺園在市場上就表現了冷淡。

  267套毛坯住宅,戶型建面74-77平,備案均價約4.63萬/㎡,總價區間約325-391萬/套,意向登記客戶只有60批,認籌率不到23%。

  網傳項目開盤當天線上選房48套、線下15套,去化率約23%,和認籌率差不多。

  如果這個數據沒有問題,那麼就意味著認籌後棄選的客戶不算多。

  但小女警有個問題。

  項目開盤將近一個月,但官方備案平臺連一套“已備案”的房源也沒有,所有房源都處於“期房待售”的狀態。

  現在新房銷售這麼慘淡,如果能備案同行都選擇能備案則儘快備案,還沒來得及備案房源的狀態也會變更成“已簽認購書”。

  也不知道什麼原因,寶珺園備案進度這麼緩慢。

  不過,項目賣得好不好,很多時候在項目拿地位置確定的時候,就寫在臉上了。

  就區位來說,寶珺園處於石岩東部的片區,屬於深圳比較冷門的片區,距離福田中心或者南山的核心科技園,駕車距離超過26公里(百度測距)。

  而軌道通勤方面,眼下雖然周邊有地鐵6號線,但項目到官田地鐵站直線距離超過2.6公里,超出步行的舒適範圍。

  項目周邊被石岩水田第四工業區、新時代共榮工業區、嘉宇順工業園、跨越工業園、欣旺達電子廠總部包圍。

  旁邊緊貼著的大型在建項目是欣旺達鋰電園工程,未來會成為一座以鋰離子電池為主的國際一流鋰電池廠。

  周邊大量的工廠,未來入住會不會受工業廢氣影響,這裡需要打個問號。

  商業方面,3公里範圍內暫時沒有大型的商超。

  日常消費購物,需要依賴周邊城中村的小商店或者項目自帶的商業。

  雖然項目容積率只有4.88,但樓棟只有兩棟,兩梯六戶,還不帶地面花園,居住體驗預估難達到市場的期望水平。

  攝於2022年8月3日

  綜合來看,周邊配套和區位都比較難讓人提起興趣。

  不過,就項目本身而言,戶型比較方正,佈局動靜區分明顯,室內實用率可以去到79%。

  另外,項目附近還有一所36班公辦九年一貫制學校,在共享學區內還有機會上寶安中學(集團)石岩外國語學校,上學比較便利。(具體情況須教育部門公佈。)

  而且最重要的一點,總價三百多萬,首付不到百萬可以上車,確實可以解決剛需群體首付緊張的尷尬。

  石岩在深圳人眼裡,屬於比較偏的地段了。

  雖然項目在宣傳點上可以往光明科學城、西麗國際科教城靠攏,把石岩定位成科技產業成果轉化的承載區。

  但是本質上,不管是整個石岩片區,還是項目所在的石龍仔片區,目前還是處於一個要啥沒啥的狀態。

  1、片區內能拿來新規劃的土地比較少,城中村雜亂無章。

  區域內基本都是城中村、農民房,聚集大量的工業園、產業園,缺少類似寶安壹方中心這樣的大型的商業綜合配套。

  這不僅是寶珺園的bug,也是整個片區新房的bug。

  整體上看居住氛圍與商業氛圍都屬於比較薄弱的區域。

  而且石岩整體的城市面貌規劃比較差。

  住在石岩的朋友估計能感受得出來,前期規劃太無序了。

  城中村都是這一處那一處,密密麻麻的,道路串聯也比較逼仄。

  雖然現在舊改項目達到二十幾個,但真正改造起來是又難又慢。

  比如寶珺園附近石龍仔宏柏廠城市更新項目,早早就被列入了《2019年深圳市寶安區城市更新單元第八批計劃》,更新周期為2019年12月25日起至2022年3月24日,但由於種種原因,官方通告又要延遲一年。

  這隻是工廠類型的更新單元,拆遷改造權屬是比較好確認的,如果是城中村的住宅或者小產權,那就更難更慢了。

  大量原有的城中村和小產權占據的土地,想要全部翻新,不太現實,短期內很難看得到大變化。

  2、軌道覆蓋無論短期還是長期,屬於一個尷尬地。

  鯊魚的朋友說,如果布吉是髒亂差,那麼石岩還要再加一個遠字。

  就目前看,實驗片區內的軌道交通覆蓋是比較尷尬的。

  石岩作為深圳城市功能節點,雖然不是完全沒有地鐵軌道覆蓋,現有的地鐵線以及到2030年的地鐵線,區域內會有4條線路經過,但對片區的輻射源不夠。

  這些軌道線路經過區域內的站點並不多,6號線只留了兩站,13號線只留了3站,而規劃的29號線、25號線還要靠等。

  再加上道路規劃比較亂,交通常年擁堵是常態。

  當地居民反映,應人石路口南向每到上下班高峰就堵塞嚴重。

  就整個石岩片區而言,存量的二手房項目並不多,石岩東的板塊雖然有個別掛牌項目,但也是少得可憐。

  中介平臺顯示,距離項目最近的二手掛牌小區是匯邦名都花園。

  一期二期都有掛盤,只有寥寥幾套在售。小女警詢價了一下,79平的戶型,報價大約是5萬/平。

  本身區域內的新房就不多,沒有成熟的二手房市場,這就意味著,新房的遠期價值難以參考。

  雖然可以對標周邊更大的區域,比如機場片區,西鄉片區,西麗片區,但地段本身就比弱勢,更無從可比。

  所以從遠期來看,流通性和增值空間天花板都比較低。

  不過,不管怎麼說,總價比較低,加上石岩又是當地人文化比較重的區域,估計還是會有當地居民願意買單。

  又或者附近工業園中的大廠高管們,為了追求工作和生活平衡,樂意上車也說不定。

  總之,石岩未來會是可以成長的片區,但成長的天花板也會比較低。

  因為當地大量的農民房,小產權會是長期主義的“老大難”。

  作者 | 飛天小女警

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