近日,中湘美好城市運營服務股份有限公司(以下簡稱“中湘美好”)向港交所遞交了招股書,中金公司為其獨家保薦人。

  中湘美好自2003年成立,前身為湖南建工物業發展集團有限公司,為國有綜合企業建工集團的全資子公司;直到2020年才通過增資引入兩家民營企業。

  截至IPO前,公司控股股東為建工集團,其持有85%股份,另外廣東豐樂、湖南愛拼分別持有10%和5%股份。

  (IPO前股權結構,招股說明書)

  1.    百強排名第52位

  中湘美好是一家來自湖南省的綜合城市運營服務供貨商,截至2021年,公司在管總建築面積約9.5百萬平方米的132項物業,就綜合實力而言,2022年公司在中國物業服務百強企業中排名第52位。

  目前,公司業務分為城市運營服務、城市生活服務、城市更新服務三大板塊。

  (主營收入構成情況,招股說明書)

  其中,城市運營服務主要包括為政府機關大樓、學校、醫院、公共場館及市政基礎設施等公建物業提供的管理運營服務。報告期內,該業務的在管物業數目由46項增至75項;在管建築面積由288.95萬平方米增至574.81萬平方米。受益於此,其收入金額由2019年的9220.9萬元增至2021年的2.06億元,毛利率維持在16%左右。

  (城市運營服務業務情況,招股說明書)

  城市生活服務主要包括為寫字樓、商業綜合體、文旅街區、酒店及食堂等商業、住宅物業提供的管理服務及增值服務。報告期內,該業務的公建物業數目由42項增至57項;在管建築面積由261.94萬平方米增至370.4萬平方米。受疫情影響,公司管理及運營的幾家酒店及食堂暫停營業,導致其毛利率由2019年的31.5%下滑至2020年的29.8%,不過2021年隨著疫情緩解,其收入及毛利率均有較大的提升。

  (城市生活服務業務情況,招股說明書)

  城市更新服務則主要包括物業、小區的修繕、升級以及電梯銷售、安裝及維修。該業務的收入主要來自於“三供一業”維修改造項目,不過大多數維修改造項目已於2019年及2020年竣工,因此導致報告期內城市更新服務的收入占比逐年遞減,由51.3%降至21.9%,毛利率維持在19%左右。

  (城市更新服務收入情況,招股說明書)

  整體而言,2019年-2021年,中湘美好分別實現總收益3.17億元、3.78億元和4.2億元,複合年增長率約為15.1%;對應的經營溢利分別為3067萬元、3726.7萬元和5098.2萬元;綜合毛利率分別為20.65%、21.45%和23.7%,均呈現逐年增長的趨勢。

  (公司經營情況,招股說明書)

  可以註意到,公司各業務的收入占比以及毛利率水平波動較大,說明公司在成本控制以及業務拓展方面存在一定的不確定性,未來不排除由於行業政策或市場競爭格局的變化而導致公司盈利能力下降的可能。

  2.    業務集中於湖南地區

  近年來,中國物業管理行業實現較快的發展,其在管建築面積市場規模由2017年的195億方米增至2021年的274億平方米,預計到2026年將達到355億平方米;而湖南省2021年的在管總建築面積約15億平方米,占比僅為5.4%。

  (中國物業管理行業按在管建築面積計的市場規模情況,中指院)

  (湖南省物業管理行業按在管建築面積計的市場規模情況,中指院)

  與大多數物業管理公司一樣,中湘美好的業務區域較為集中,公司大部分物業均位於湖南省內城市,收入占比約90%。可見,公司在向外擴展業務方面存在一定的局限性。

  (在管物業及城市更新項目地區覆蓋範圍,招股說明書)

  目前,中湘美好的客戶基礎主要包括中國地方政府、公共事業單位、物業開發商、業主及居民。報告期內公司來自前五大客戶的收入分別約為2.28億元、2.69億元和2.43億元,分別占總收入的比例約72.0%、71.2%和57.9%,其中來自第一大客戶母公司集團的收入占比分別為44.5%、49.5%和33.7%。不僅如此,母公司集團同時也是公司前五大的供貨商之一,一定程度上反映,公司的業務及收入對母公司存在較大的依賴。

  值得註意的是,公司在開展業務時,通常會將若干服務委托及外包予分包商。報告期內公司分包成本分別約為1.65億元、1.82億元和1.84億元,占總銷售成本的一半以上。而分包商的服務不一定滿足公司標準,可能發生與分包商發生糾紛,或為其某些行為承擔責任等情況,存在一定的訴訟及申索風險。

  (公司銷售成本情況,招股說明書)

  3.    結語

  整體來看,中湘美好依靠背後國資股東的支撐,為公司帶來了一定的收入。但就目前來說,公司的業務區域過於集中,且議價能力稍顯不足。未來隨著行業競爭日益激烈,人工成本持續上漲以及出現人才短缺等問題或將進一步限制公司的發展。

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