寶中流拍，冤不冤？

　　剛剛，深圳第二批土拍結束，總共16宗宅地，成交14宗，流拍2宗，吸金339億。

　　這個成績勉強算及格，對比廣州的第二批土拍，14宗地塊，3宗流拍，深圳略好。

　　深圳流拍的2宗地塊，1宗是坪山石井街道G13305-0046地塊，周邊配套缺乏，環境一般，加上是遠郊地帶，流拍可以理解。

　　但寶安新安A001-0212地塊流拍，讓人意外，地塊位置距離寶中不到2公里，享寶中配套，地鐵、學校、商業一應齊全。

　　現實就是流拍了。

　　原因可能是，配建過多，成本上升。

　　A001-0212地塊拿地要求建設住宅外，還需配建辦公+商業+社區老年人日間照料中心+社區健康服務中心+幼兒園+社區體育活動場地。

　　限價之下，房企利潤本就單薄，繁雜的配建，利潤空間再度被壓縮。

　　說得通俗點就是活多錢少。

　　此次土拍的最大贏家要屬華潤，收穫4宗地塊：龍華民治A806-0401、龍崗龍城G01009-0006、坪山石井G12314-8038、光明鳳凰城A503-0096。

　　其次是招商，競得2宗：前海T102-0410、寶安沙井A301-0586。

　　越秀，拿下2宗：寶安新安A003-0434、寶安西鄉A104-0147。

　　華潤，招商，越秀，三隻國家隊包攬了總地塊數的二分之一。

　　其他的，聯發、特發、中海、保利、振業、深業+深鐵，分別競得一宗。

　　競得企業皆為國企，民企顆粒無收，繼續tang平中。

　　從土拍的熱度來看，前海T102-0410地塊備受關註，8家房企參與搖號，最後被招商收入囊中。

　　龍華民治A806-0400地塊，6家房企參與搖號，中海搖中。

　　龍華民治A818-0479地塊，5家房企參與搖號，聯發搖中。

　　寶安西鄉A104-0147地塊，4家房企參與搖號，越秀搖中。

　　這幾塊地之所以受歡迎，都有一個共同特征，受剛需購房者關註。

　　龍華的是剛需置業的熱門片區，南山、福田的外溢需求，遍及龍華每一個片區。

　　西鄉靠近前海、南山，也是剛需置業的首選。

　　前海就不用多說了，無論是剛需還是投資客，都想進去摻一腳。

　　從此前房企報名土拍的名單里來看，也能大致窺探出一二。

　　前海T102-0410地塊，9家房企報名；寶安西鄉A104-0147地塊，8家房企報名；寶安新安A003-0434地塊和龍華民治A806-0400地塊，都有10家房企報名。

　　房企所向，本質是購房者所向。

　　值得註意的是，此次土拍有3宗地塊在開拍前幾乎已經被鎖定，因為對應的都只有1家房企報名。

　　華潤鎖定龍華民治A806-0401地塊，漢城置業鎖定坪山石井G13305-0046地塊，特發鎖定光明公明A642-0506地塊。

　　相當於是定向配給了，有的地塊有特殊要求。

　　比如龍華民治A806-0401地塊，規定“通過協議形式引進一家運營企業負責管理運營購物中心。該運營企業所在集團旗下所有並表公司在全國持有並運營的購物中心2021年營業額合計不低於75億元人民幣”。

　　而這諸多房企中，只有華潤（商業：華潤萬象城）符合要求。

　　有人認為，這裡將會是龍華的華潤萬象城。

　　令人好奇的是，坪山石井G13305-0046地塊流拍，競拍的企業漢城置業這是撒手不要了嗎？

　　說說本次土拍的最大變化，就是限價。

　　幾乎一半以上的地塊，限價均有上調。

　　比如——

　　前海T102-0410地塊，毛坯限價10.71萬/平，2021年同片區拍出的深業雲海灣，限價9.2萬/平，對比上調了1.51萬/平。

　　寶安新安A001-0212地塊和A003-0434地塊，毛坯限價8.86萬/平，2021年同片區拍出的鴻榮源地塊限價8.55萬/平，對比高了3100元/平。

　　龍華民治A806-0401地塊和A806-0400地塊，毛坯限價7.24萬/平，2021年同片區拍出保利招商龍譽花園，限價7.05萬/平，對比高出近2千/平。

　　龍華民治街道A818-0479地塊，毛坯限價7.33萬/平，2021年同片區拍出中海聞華裡，限價6.98萬/平，對比高了3500元/平。

　　光明鳳凰城A503-0096地塊，毛坯限價4.89萬/平，2021年同片區拍出的中海觀園，限價4.44萬/平，對比高了4500元/平。

　　這一次土拍的限價明顯放開了很多。

　　至於為什麼要放鬆，一個解釋：托底樓市。

　　深圳樓市已經夠涼了，既然不能去觸碰指導價，那就通過調節土拍限價，撕開一道口子。

　　從放鬆土地限價切入，一來是降低房企暴雷的風險，二來可間接刺激成交市場。

　　同時，又為調控留了餘地。

　　因為土拍限價可松可緊，市場熱，限價下調；市場冷，放鬆限價。